Proprietarii care închiriază locuințe sau spații în 2026 au nevoie de un ghid clar pentru a-și calcula corect obligațiile fiscale. Mai jos găsești, explicat simplu, ce înseamnă baza impozabilă, când poate apărea contribuția la sănătate și cum îți verifici rapid suma de plată folosind exemple numerice ușor de reprodus.
CASS poate deveni datorată dacă totalul veniturilor tale extra-salariale (chirie + alte surse asimilate) depășește anumite plafoane exprimate în salarii minime brute pe țară. În astfel de situații, baza pentru CASS este plafonată (de regulă la 6, 12 sau 24 de salarii minime), iar cota este procentuală. CAS nu se datorează, în mod obișnuit, pentru veniturile din chirii.
Atenție: contractele de închiriere trebuie înregistrate, iar obligațiile declarative (inclusiv estimarea pentru anul în curs și regularizarea pentru anul precedent) se depun la termenele anuale stabilite. Păstrează toate documentele legate de încasări și eventualele regularizări.
Exemple de calcul pas cu pas
Setarea de bază: chirie 2.000 lei/lună, contract pe 12 luni, încasări integrale. Venit brut anual: 24.000 lei.
Varianta A (fără deducere): baza impozabilă = 24.000 lei. Impozit = 10% × 24.000 = 2.400 lei. Aceasta este suma de plată pentru impozitul pe venit din chirii în acest scenariu.
Varianta B (cu deducere forfetară): presupunem, cu titlu de exemplu, o deducere forfetară aplicabilă veniturilor din chirii. Baza impozabilă devine venitul brut – deducerea forfetară. Dacă deducerea ar fi, de pildă, 40% din venitul brut, baza = 24.000 × 60% = 14.400 lei, iar impozitul = 10% × 14.400 = 1.440 lei. Acesta este doar un exemplu tehnic pentru a ilustra mecanismul de calcul cu deducere.
Când intervine CASS? Dacă totalul veniturilor tale extra-salariale din 2026 (chirie + alte venituri vizate de plafon) depășește pragul inferior, apare obligația de plată a CASS. Baza pentru contribuție este plafonată (de exemplu, la 6 salarii minime) și se aplică o cotă procentuală. Important: CASS se calculează separat de impozitul pe venit. Astfel, poți avea simultan un impozit de 10% pe chirii și, distinct, o contribuție la sănătate dacă ai depășit plafonul.
Exemplu rapid CASS (orientativ): dacă totalul veniturilor extra-salariale ajunge la echivalentul a 8 salarii minime, CASS se calculează la baza plafonată aferentă primului prag (de regulă 6 salarii minime). Suma datorată este astfel independentă de cât de mult depășești pragul, până la următorul nivel.
Pașii de urmat: 1) stabilește chiria lunară și perioadele în care ai încasat; 2) adună încasările pentru venitul brut anual; 3) verifică dacă în 2026 se aplică deducere forfetară sau nu; 4) calculează impozitul de 10%; 5) evaluează dacă intri în plafon pentru CASS; 6) întocmește și depune declarațiile la termen.
Nu confunda garanția cu chiria: garanția nu reprezintă venit impozabil la încasare, decât dacă devine definitivă (de exemplu, reții din garanție sume pentru stricăciuni la finalul contractului).
În practică, diferența dintre Varianta A și Varianta B poate fi semnificativă. Recalculează anual pe baza regulilor în vigoare și păstrează un fișier cu simulări, pentru a înțelege impactul fiecărei clauze contractuale (indexare, perioade neînchiriate, restanțe).
Pentru o evidență curată, notează separat lunile parțiale, eventualele reduceri acordate chiriașilor și orice sume încasate în avans. Aceste detalii te ajută să determini corect venitul brut și să eviți erori la stabilirea impozitului sau a CASS.